Os 2 sistemas mais usados em financiamento imobiliário
No Brasil, financiar imóvel envolve escolher entre SAC (Sistema de Amortização Constante) e Tabela Price. A maioria dos bancos oferece os dois, e a diferença pode chegar a 20-30% no custo total de um financiamento de 30 anos.
Em 2027, com Selic projetada entre 9% e 11% e taxas de financiamento imobiliário entre 9% e 12% ao ano, entender a diferença é crucial.
SAC: Sistema de Amortização Constante
No SAC, a amortização (parte que reduz o saldo devedor) é fixa em todas as parcelas. Os juros incidem sobre o saldo devedor decrescente, então as parcelas diminuem ao longo do tempo.
Características
- Amortização constante (saldo dividido pelo número de parcelas)
- Juros decrescentes
- Parcelas iniciais altas, finais baixas
- Saldo devedor cai mais rapidamente
- Total de juros pago menor
Tabela Price (Sistema Francês)
Na Price, a parcela total é fixa em todas as prestações. A composição interna varia: nas primeiras parcelas, predominam juros; nas últimas, predomina amortização.
Características
- Parcelas fixas (mesmo valor do início ao fim)
- Amortização crescente
- Juros decrescentes
- Saldo devedor cai mais lentamente no início
- Total de juros pago maior
Simulação real: R$ 300.000 em 30 anos
Cenário base
- Valor financiado: R$ 300.000
- Prazo: 360 meses (30 anos)
- Taxa: 10% ao ano (≈ 0,797% ao mês)
SAC
- Amortização mensal: R$ 833,33 (300.000 ÷ 360)
- 1ª parcela: R$ 833,33 + juros (R$ 2.391) = R$ 3.224,33
- 180ª parcela: R$ 833,33 + R$ 1.196 = R$ 2.029,33
- Última (360ª): R$ 833,33 + R$ 6,64 = R$ 839,97
- Total pago: ~R$ 729.330
- Total de juros: ~R$ 429.330
Tabela Price
- Parcela fixa: R$ 2.632,71
- Total pago: ~R$ 947.776
- Total de juros: ~R$ 647.776
Diferença
A Price custa R$ 218.446 a mais em juros (mais que metade do imóvel). A vantagem da Price é a previsibilidade da parcela (igual sempre), mas o custo total é muito maior.
Para conferir com seus valores, use o simulador de financiamento imobiliário.
Comparativo gráfico
| Mês | Parcela SAC | Parcela Price |
|---|---|---|
| 1 | R$ 3.224 | R$ 2.633 |
| 60 | R$ 2.831 | R$ 2.633 |
| 120 | R$ 2.430 | R$ 2.633 |
| 180 | R$ 2.029 | R$ 2.633 |
| 240 | R$ 1.629 | R$ 2.633 |
| 300 | R$ 1.228 | R$ 2.633 |
| 360 | R$ 840 | R$ 2.633 |
No SAC, as parcelas começam R$ 591 a mais que na Price (R$ 3.224 vs R$ 2.633), mas após 5 anos as parcelas SAC já estão menores. No fim do contrato, a parcela SAC vale 1/3 da Price.
Quando SAC é melhor
- Quando você quer minimizar o total pago de juros
- Quando aceita parcelas iniciais mais altas (renda alta hoje)
- Para imóveis caros que serão pagos por muito tempo
- Para quitar antecipado: o saldo devedor cai mais rápido
- Para perfis com expectativa de inflação salarial (parcelas decrescentes pesam menos com o tempo)
Quando Price é melhor
- Quando a renda inicial é apertada e parcelas decrescentes ainda assim ficam acima do orçamento no SAC
- Para previsibilidade de orçamento (parcela igual o tempo todo)
- Em prazos curtos (até 5 anos), a diferença é menor
- Para quem prefere planejamento simples
Comprometimento de renda
Pelas regras do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), a parcela inicial não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar. Isso restringe o SAC para alguns perfis.
Renda mínima necessária
| Sistema | Parcela inicial | Renda mínima (30%) |
|---|---|---|
| SAC | R$ 3.224 | R$ 10.747 |
| Price | R$ 2.633 | R$ 8.776 |
Para R$ 300.000 financiados, no SAC você precisa de R$ 10.747 de renda comprovada. Na Price, R$ 8.776. Por isso, muita gente é "empurrada" para a Price — é só assim que aprova o crédito.
Modalidades de financiamento
SBPE com recursos da poupança
Taxas: 9-12% ao ano. Para imóveis até R$ 1,5 milhão. Maior parte usa Tabela Price ou SAC.
FGTS / Programa Casa Verde e Amarela (atual: Minha Casa Minha Vida)
Taxas: 4,5-8% ao ano. Para famílias com renda até R$ 8.000. Subsídio do governo. Sistema SAC obrigatório.
Financiamento direto com construtora
Taxas variáveis. Sem subsídio. Geralmente Price.
Quitação antecipada
Tanto SAC quanto Price permitem quitação antecipada com desconto. A regra:
- Quitação total: desconto integral dos juros futuros que não serão pagos
- Amortização parcial: pode-se reduzir o saldo, com 2 opções: reduzir parcelas ou reduzir prazo
- Parcelas a reduzir: SAC reduz proporcional; Price reduz mais agressivamente
Quando há sobra de FGTS ou recursos, amortizar o financiamento geralmente vence qualquer investimento (juros do financiamento são maiores que rendimentos líquidos). Reduza prazo (não parcela) para máxima economia.
Indexação a TR vs IPCA
Em 2024, o STF determinou que financiamentos imobiliários SBPE poderiam ser indexados ao IPCA + correção (em vez da TR). A diferença pode ser substancial em prazos longos:
- TR: corrige próximo de zero (TR atual ~0,5% a.a.)
- IPCA: corrige pela inflação (4-5% a.a.)
Em 30 anos, R$ 300.000 corrigidos pelo IPCA viram aproximadamente R$ 1.000.000 — sobre os juros normais. Sempre prefira financiamento com TR, mesmo com taxa nominal um pouco maior.
FGTS no financiamento
O saldo do FGTS pode ser usado para:
- Entrada do imóvel (até 80% do valor)
- Pagamento de parcelas (3 anos a cada 2 anos, regra atual)
- Quitação total ou parcial do saldo devedor
Use o saldo do FGTS sempre que possível — rende menos que os juros do financiamento, então amortizar economiza muito.
CET: o que olhar antes de assinar
O CET (Custo Efetivo Total) inclui:
- Juros do contrato
- Seguros obrigatórios (DFI - danos físicos do imóvel; MIP - morte e invalidez permanente)
- Tarifa de avaliação
- Tarifa de cadastro
- Outros encargos
Compare CETs entre bancos. Diferença de 1-2% no CET = R$ 50-150 mil no total ao longo de 30 anos. Detalhes em calculador de CET.
Erros comuns
- Escolher Price sem comparar SAC (assume que parcela igual é melhor)
- Não amortizar com FGTS quando possível
- Aceitar correção pelo IPCA (pode dobrar o valor real do imóvel)
- Olhar apenas a parcela e não o total pago
- Não comparar CETs entre 3-5 bancos
- Financiar 90% do imóvel quando dá pra fazer 70% (mais juros pagos)
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