Calculadora de ITBI (Imóvel) — Estimativa por Alíquota

Calculadora de ITBI (Imóvel) — Estimativa por Alíquota

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono por compra e venda. É um dos custos que mais pega o comprador de surpresa — não está no preço do imóvel, mas é obrigatório para registrar a escritura no cartório. A fórmula: ITBI = Base de cálculo × Alíquota. A alíquota varia por município, geralmente entre 2% e 3% (São Paulo 3%, Rio de Janeiro 3%, muitos municípios médios 2%). A base de cálculo é o ponto que gera mais discussão: a prefeitura costuma usar o maior valor entre o valor declarado na transação e o valor venal de referência (avaliação municipal própria). Exemplo prático: compra de imóvel por R$ 400.000, em município com alíquota de 3%. Se o valor de referência da prefeitura for igual ou menor que R$ 400.000, ITBI = R$ 12.000. Esse valor precisa ser pago antes do registro no cartório de imóveis. Pontos importantes: - Quem paga: por padrão, o comprador é o responsável pelo ITBI (salvo acordo diferente em contrato) - Momento do pagamento: antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis — sem ITBI pago, o imóvel não é transferido oficialmente - Financiamento imobiliário: parte do valor pode ser financiada junto, mas o ITBI geralmente entra como custo à vista do comprador - Isenção parcial: na primeira aquisição via SFH (Sistema Financeiro da Habitação), alguns municípios dão redução de ITBI sobre a parcela financiada - Disputa sobre base de cálculo: o STF decidiu (Tema 1.113) que a base do ITBI deve ser o valor real da transação, não um "valor venal de referência" arbitrado unilateralmente pela prefeitura — vale conhecer esse direito se a prefeitura cobrar sobre valor superior ao da compra O ITBI faz parte dos custos de aquisição que o comprador deve provisionar além do preço: ITBI (2-3%) + registro em cartório (~1%) + escritura (se não for financiado) + eventuais taxas. No total, esses custos somam tipicamente 3% a 5% do valor do imóvel — em uma compra de R$ 400 mil, são R$ 12 mil a R$ 20 mil "extras". Esta calculadora estima o ITBI a partir da base de cálculo e da alíquota municipal. Use para planejar o orçamento total da compra de um imóvel (o ITBI precisa estar provisionado), conferir a guia emitida pela prefeitura e simular o custo de aquisição. Para a alíquota exata e regras de base de cálculo, consulte a prefeitura do município onde está o imóvel — e, em caso de cobrança sobre valor acima do declarado, consulte um advogado imobiliário sobre o Tema 1.113 do STF.