Calculadora de ITBI (Imóvel) — Estimativa por Alíquota

Calculadora de ITBI (Imóvel) — Estimativa por Alíquota

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo **municipal** cobrado sempre que um imóvel muda de dono por compra e venda. É um dos custos que mais pega o comprador de surpresa — não está no preço do imóvel, mas é obrigatório para registrar a escritura no cartório. A fórmula: **ITBI = Base de cálculo × Alíquota**. A **alíquota** varia por município, geralmente entre **2% e 3%** (São Paulo 3%, Rio de Janeiro 3%, muitos municípios médios 2%). A **base de cálculo** é o ponto que gera mais discussão: a prefeitura costuma usar o **maior valor** entre o valor declarado na transação e o valor venal de referência (avaliação municipal própria). Exemplo prático: compra de imóvel por R$ 400.000, em município com alíquota de 3%. Se o valor de referência da prefeitura for igual ou menor que R$ 400.000, **ITBI = R$ 12.000**. Esse valor precisa ser pago antes do registro no cartório de imóveis. Pontos importantes: - **Quem paga**: por padrão, o **comprador** é o responsável pelo ITBI (salvo acordo diferente em contrato) - **Momento do pagamento**: antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis — sem ITBI pago, o imóvel não é transferido oficialmente - **Financiamento imobiliário**: parte do valor pode ser financiada junto, mas o ITBI geralmente entra como custo à vista do comprador - **Isenção parcial**: na primeira aquisição via SFH (Sistema Financeiro da Habitação), alguns municípios dão redução de ITBI sobre a parcela financiada - **Disputa sobre base de cálculo**: o STF decidiu (Tema 1.113) que a base do ITBI deve ser o valor real da transação, não um "valor venal de referência" arbitrado unilateralmente pela prefeitura — vale conhecer esse direito se a prefeitura cobrar sobre valor superior ao da compra O ITBI faz parte dos **custos de aquisição** que o comprador deve provisionar além do preço: ITBI (2-3%) + registro em cartório (~1%) + escritura (se não for financiado) + eventuais taxas. No total, esses custos somam tipicamente **3% a 5%** do valor do imóvel — em uma compra de R$ 400 mil, são R$ 12 mil a R$ 20 mil "extras". Esta calculadora estima o ITBI a partir da base de cálculo e da alíquota municipal. Use para planejar o orçamento total da compra de um imóvel (o ITBI precisa estar provisionado), conferir a guia emitida pela prefeitura e simular o custo de aquisição. Para a alíquota exata e regras de base de cálculo, consulte a prefeitura do município onde está o imóvel — e, em caso de cobrança sobre valor acima do declarado, consulte um advogado imobiliário sobre o Tema 1.113 do STF.