Simulador de Financiamento Imobiliário

SAC vs PRICE — Qual escolher?

Financiamento imobiliário é, para a maioria dos brasileiros, o maior contrato financeiro da vida — prazos que chegam a 35 anos e valores que somam de R$ 200 mil a R$ 2 milhões. Por isso, escolher entre os dois sistemas de amortização disponíveis (Tabela Price e SAC) afeta o orçamento mensal por décadas.

Na Tabela Price, a parcela é fixa do começo ao fim do contrato. No início, quase tudo vai pra juros e pouco amortiza o saldo devedor; ao longo do tempo essa proporção se inverte. É o sistema preferido por quem quer previsibilidade e tem orçamento apertado nos primeiros anos. Já no SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa e os juros caem mês a mês — o resultado são parcelas decrescentes, mais altas no início e mais baixas no fim. O SAC é majoritário em financiamentos da Caixa Econômica e na maior parte dos contratos via Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A diferença prática é considerável: em um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos a 10% ao ano, o total pago no Price chega a aproximadamente R$ 1,26 milhão, enquanto no SAC fica em torno de R$ 1,00 milhão — uma economia de R$ 260 mil em juros. O contraponto: a primeira parcela do SAC é cerca de 25-30% maior, o que pode esbarrar no limite de 30% da renda exigido pelos bancos.

Esta calculadora compara os dois sistemas lado a lado, mostrando parcela inicial, parcela final, total pago e total de juros. Ela usa as fórmulas oficiais (Price: PMT = PV × i ÷ (1−(1+i)⁻ⁿ); SAC: amortização constante = PV ÷ n) e aceita prazo em meses, taxa anual e valor de entrada. O resultado é uma estimativa para planejamento — o CET real do contrato incluirá ainda seguros (MIP e DFI), tarifa de avaliação, ITBI e taxa de manutenção que variam por banco e perfil do imóvel.

💡 Dicas práticas

• SAC geralmente resulta em menos juros totais
• Price tem parcelas fixas, mais fáceis de planejar
• Amortizações extras reduzem significativamente os juros