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Simulador de Financiamento Imobiliario: Como Comparar Propostas

Por Equipe CalculoHUB · 10 min de leitura · 14 de abril de 2026

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Simulador de Financiamento Imobiliario: Como Comparar Propostas

Por que comparar financiamentos imobiliarios?

Comprar um imovel e, para a maioria das pessoas, a maior decisao financeira da vida. Um financiamento imobiliario pode durar 30 anos ou mais, e uma diferenca de apenas 0,5% na taxa de juros pode representar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.

Cada banco oferece condicoes diferentes: taxas de juros, sistemas de amortizacao, seguros obrigatorios e custos administrativos. Por isso, comparar pelo menos 3 a 4 propostas antes de assinar e essencial para economizar.

Use nosso simulador de financiamento imobiliario para testar diferentes cenarios com seus numeros reais.

Tabela Price vs SAC: qual sistema escolher?

Os dois sistemas de amortizacao mais comuns no Brasil sao:

Tabela Price (parcelas fixas): as parcelas sao iguais do inicio ao fim. No comeco, a maior parte da parcela e juros; com o tempo, a amortizacao aumenta. E mais previsivel para o orcamento.

SAC - Sistema de Amortizacao Constante: a amortizacao e sempre a mesma, mas os juros diminuem a cada mes. As parcelas comecam mais altas e vao caindo ao longo do tempo. No total, voce paga menos juros.

Para uma comparacao detalhada entre os dois sistemas, use nossa calculadora Price vs SAC.

Exemplo comparativo: Price vs SAC

Vamos simular um financiamento com os seguintes dados:

Valor financiado: R$ 300.000,00
Taxa de juros: 9,5% ao ano (equivalente a 0,76% ao mes)
Prazo: 360 meses (30 anos)

Na Tabela Price:

Parcela fixa: aproximadamente R$ 2.522,00
Total pago em 30 anos: R$ 907.920,00
Total de juros: R$ 607.920,00

No SAC:

1a parcela: aproximadamente R$ 3.113,00
Ultima parcela: aproximadamente R$ 840,00
Total pago em 30 anos: R$ 729.375,00
Total de juros: R$ 429.375,00

A diferenca e expressiva: no SAC voce economiza cerca de R$ 178.545,00 em juros ao longo de 30 anos. Porem, a primeira parcela do SAC e R$ 591 mais cara que a da Price.

O que e o CET e por que ele importa

O CET (Custo Efetivo Total) e o indicador que realmente importa na comparacao. Ele inclui nao so os juros, mas tambem:

Seguros obrigatorios (MIP e DFI)
Taxa de administracao
Taxa de avaliacao do imovel
Registro e cartorio

Dois bancos podem ter a mesma taxa de juros nominal, mas CETs diferentes. Sempre compare pelo CET, nao apenas pela taxa anunciada.

Use a calculadora de CET para estimar o custo efetivo total da sua proposta.

Passo a passo para comparar propostas

Passo 1 - Defina o valor e entrada

A maioria dos bancos financia ate 80% do valor do imovel. Portanto, para um imovel de R$ 400.000, voce precisa de pelo menos R$ 80.000 de entrada.

Passo 2 - Solicite simulacoes em pelo menos 3 bancos

Peca a simulacao completa com o CET em cada banco. Inclua bancos tradicionais e digitais.

Passo 3 - Compare na mesma base

Monte uma tabela comparativa:

Item	Banco A	Banco B	Banco C
Taxa de juros (a.a.)	9,5%	9,8%	10,2%
Sistema	SAC	SAC	Price
CET anual	10,8%	11,3%	11,9%
1a parcela	R$ 3.113	R$ 3.200	R$ 2.750
Total pago	R$ 729.375	R$ 756.000	R$ 990.000

Passo 4 - Avalie sua capacidade de pagamento

A parcela nao deve ultrapassar 30% da sua renda bruta familiar. Se sua renda e R$ 10.000, a parcela maxima deve ser R$ 3.000.

Passo 5 - Negocie

Com as propostas em maos, volte ao banco preferido e negocie. Muitas vezes e possivel conseguir reducao de 0,2% a 0,5% na taxa.

Taxas de juros por banco: o que observar

Cada banco tem suas proprias politicas. Fatores que influenciam a taxa oferecida:

Relacionamento com o banco: ter conta-salario ou investimentos pode reduzir a taxa
Score de credito: quanto maior, melhores as condicoes
Valor da entrada: entradas maiores (30% ou mais) costumam garantir taxas menores
Tipo de imovel: imoveis novos podem ter condicoes especiais
Uso do FGTS: pode ser usado como entrada ou para amortizar parcelas

Veja tambem: Tabela Price vs SAC: qual escolher?

Dicas para reduzir o custo total do financiamento

De a maior entrada possivel: cada real a menos no financiamento sao anos de juros economizados
Amortize com o FGTS: a cada 2 anos voce pode usar o FGTS para reduzir o saldo devedor
Faca amortizacoes extras: qualquer valor adicional pago reduz o prazo e os juros totais
Considere a portabilidade: se as taxas cairem, voce pode transferir o financiamento para outro banco
Prefira o SAC se puder: apesar das parcelas iniciais maiores, a economia total e significativa

Perguntas Frequentes

Qual a diferenca entre taxa de juros e CET no financiamento?

A taxa de juros e apenas uma parte do custo. O CET (Custo Efetivo Total) inclui juros, seguros obrigatorios, taxas administrativas e outros encargos. O CET e sempre maior que a taxa de juros e e o indicador correto para comparar propostas entre bancos.

Quanto de entrada preciso para financiar um imovel?

A maioria dos bancos exige pelo menos 20% do valor do imovel como entrada. Pelo programa Minha Casa Minha Vida, a entrada pode ser menor dependendo da faixa de renda. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menos juros voce pagara.

Posso usar o FGTS no financiamento imobiliario?

Sim. O FGTS pode ser usado como parte da entrada, para amortizar o saldo devedor ou para pagar parte das parcelas. Para usar, o imovel deve ser residencial, urbano, de ate determinado valor (definido anualmente) e voce nao pode ter outro financiamento ativo pelo SFH.

Vale a pena fazer portabilidade de financiamento?

Se a taxa do seu contrato atual esta significativamente acima das praticadas hoje, sim. O banco original pode fazer uma contraproposta para reter o cliente. Faca as contas considerando os custos de cartorio e avaliacao da portabilidade para garantir que a economia justifica a mudanca.

Qual o prazo maximo de um financiamento imobiliario?

Atualmente, a maioria dos bancos oferece financiamento de ate 35 anos (420 meses). Porem, prazos mais longos significam mais juros pagos no total. Se possivel, opte por prazos menores e parcelas mais altas para economizar.