A regra dos 30%
Bancos exigem que a parcela do financiamento + condomínio + IPTU não passe de 30% da renda bruta familiar. Para Caixa Econômica (programas habitacionais), pode chegar a 35%.
Exemplo: renda familiar R$ 6.000 → parcela máxima R$ 1.800 (30%) ou R$ 2.100 (35%).
Qual valor de imóvel essa parcela compra
Considerando juros médios de 10,5% a.a. em 30 anos (SAC):
| Renda familiar | Parcela max (30%) | Imóvel max |
|---|---|---|
| R$ 3.000 | R$ 900 | R$ 100-130 mil |
| R$ 5.000 | R$ 1.500 | R$ 180-220 mil |
| R$ 7.000 | R$ 2.100 | R$ 260-310 mil |
| R$ 10.000 | R$ 3.000 | R$ 380-450 mil |
| R$ 15.000 | R$ 4.500 | R$ 570-680 mil |
| R$ 20.000 | R$ 6.000 | R$ 770-920 mil |
Considerando 20% de entrada — quanto maior a entrada, maior o imóvel que cabe na parcela.
O que entra no cálculo da renda
Bancos consideram renda bruta comprovada:
- Salário CLT (com holerite)
- Pró-labore de sócio empresa
- Aposentadoria do INSS
- Aluguéis declarados em IR
- Pensão alimentícia formalizada
Geralmente não conta:
- Bônus não recorrente
- Renda informal sem comprovação
- Comissões variáveis (entram parcialmente — média dos últimos 12 meses)
Outras dívidas reduzem capacidade
Banco soma TODAS as parcelas de empréstimos/financiamentos no seu CPF. Comprometimento total = financiamento + outras parcelas. Esse total não pode ultrapassar 30% da renda.
Exemplo: renda R$ 6.000, financiamento carro R$ 800/mês. Capacidade restante: 1.800 − 800 = R$ 1.000 pra imóvel.
FGTS — superpoder do financiamento
O FGTS pode ser usado em 3 situações:
- Como entrada: até 100% do saldo
- Para amortizar: a cada 2 anos durante o contrato
- Para abater parcela: temporariamente em dificuldade
FGTS é dinheiro que está rendendo 3% ao ano — muito menos que os 10,5% que você paga no financiamento. Usar pra abater faz total sentido financeiro.
Programas habitacionais reduzem juros
Minha Casa Minha Vida
- Famílias até R$ 8.000 de renda
- Juros: 4,75% a 8,16% (muito abaixo do mercado)
- Subsídio de até R$ 55.000 para famílias mais pobres
- Financia até 80% do imóvel
Pró-Cotista FGTS
- Quem tem FGTS há 3 anos+
- Juros reduzidos (TR + 7%)
- Renda até R$ 12.000
Como aumentar capacidade
- Compor renda com cônjuge: dobra a capacidade
- Aumentar entrada: cada 5% extra reduz a parcela em ~6%
- Estender prazo: vai de 20 pra 30 anos reduz parcela 10-12%
- Quitar dívidas existentes antes de pedir financiamento
- Buscar instituição com taxa menor: Caixa, BB, Itaú, Bradesco, Santander competem entre si
Simule o seu na calculadora de financiamento.
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