O que é amortização extra
Amortização extra é um pagamento além da parcela mensal, aplicado diretamente no saldo devedor. Como os juros são calculados sobre o saldo, reduzir o saldo reduz os juros — para sempre, em todas as parcelas futuras.
Duas opções: reduzir parcela ou reduzir prazo
Ao amortizar, o banco te dá 2 opções:
Reduzir parcela
O prazo continua igual, mas as parcelas restantes diminuem. Vantagem: melhora seu fluxo de caixa mensal. Desvantagem: economiza menos em juros totais.
Reduzir prazo
Você continua pagando a mesma parcela, mas o financiamento termina mais cedo. Vantagem: economia MUITO maior em juros totais. Desvantagem: não alivia o orçamento mensal.
Comparação prática
Financiamento de R$ 320.000 em 360 meses (30 anos), 10,5% a.a., PRICE. Parcela inicial: R$ 2.926. No mês 12, você amortiza R$ 30.000:
| Opção | Resultado |
|---|---|
| Sem amortização | R$ 1.053.360 total · 360 parcelas |
| Reduzir parcela | R$ 956.520 total · parcela cai pra R$ 2.679 · economia R$ 96.840 |
| Reduzir prazo | R$ 900.230 total · termina em mês 308 (52 meses antes) · economia R$ 153.130 |
Reduzir prazo economiza ~60% mais.
Usando o FGTS para amortizar
Para financiamentos no SFH, o FGTS pode ser usado de três formas: liquidar o saldo, amortizar parte dele (permitido a cada 2 anos) ou abater até 80% do valor das prestações por 12 meses. Requisitos principais: 3 anos de trabalho sob regime do FGTS (somando períodos), financiamento no SFH, imóvel residencial urbano para moradia própria e não ter outro financiamento ativo no SFH. O uso para amortizar costuma ser a aplicação de maior retorno do FGTS — o saldo rende ~3% + TR no fundo, enquanto o financiamento cobra 9-12% ao ano.
Exemplo em números (tabela SAC)
Financiamento com saldo devedor de R$ 250.000, 300 parcelas restantes e taxa de ~10% ao ano:
- Amortização mensal (SAC): 250.000 ÷ 300 = R$ 833/mês
- Amortização extra de R$ 20.000 com redução de prazo: elimina ≈ 24 parcelas do fim do contrato
- Economia de juros: cada real amortizado deixa de render juros por anos — nesse cenário, os R$ 20.000 evitam algo em torno de R$ 20-25 mil em juros futuros (o efeito aproximadamente dobra o valor aplicado)
Reduzir prazo ou reduzir parcela?
| Objetivo | Melhor escolha | Por quê |
|---|---|---|
| Pagar menos juros no total | Reduzir prazo | Corta as parcelas mais distantes, que carregam mais juros acumulados |
| Aliviar o orçamento mensal | Reduzir parcela | Folga imediata no fluxo de caixa, economia total menor |
| Meio-termo | Alternar | Reduza parcela até o orçamento respirar; depois, só prazo |
Simule os dois caminhos com a calculadora Price vs SAC e a calculadora de financiamento imobiliário.
Quando amortizar mais vale a pena
Quanto mais cedo, melhor — porque há mais parcelas pela frente acumulando juros sobre o saldo. R$ 10.000 amortizados no ano 1 economizam mais que R$ 10.000 no ano 20.
Cronograma sugerido:
- FGTS: a cada 2 anos (regra), valor todo na amortização
- 13º salário: parte ou total
- Restituição IR: anual
- Bônus de fim de ano
Quando NÃO amortizar
- Quando há dívidas com juros maiores (cartão de crédito, cheque especial)
- Quando o dinheiro investido renderia mais que os juros do financiamento (raro com Selic alta)
- Quando você não tem reserva de emergência (mínimo 6 meses de despesas)
- Quando o financiamento tem juros muito baixos (Minha Casa Minha Vida, faixa 1, sai por 4-6%)
Cálculo rápido: vale ou não vale
Compare: juros do financiamento × (1 - IR do investimento) ÷ rendimento do investimento bruto.
Se juros do imóvel = 10,5% e investimento líquido daria 9% (CDB 100% CDI menos IR), amortizar é melhor. Use o comparador de investimentos pra ver o rendimento atual.
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