O que é ITBI
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado na transferência onerosa de imóveis entre vivos — ou seja, em compras, permutas e cessões de direitos. Não incide em heranças (que pagam ITCMD estadual) nem em doações (também ITCMD).
É um dos custos mais altos da compra de imóvel, geralmente 2% a 3% do valor da venda, dependendo do município. Em um imóvel de R$ 500.000, são R$ 10.000 a R$ 15.000 só de ITBI.
Quem paga e quando
O comprador paga o ITBI antes de registrar o imóvel no cartório. Sem comprovante de pagamento, o cartório não faz a transferência da matrícula.
Prazos típicos
- Pagamento em até 30 dias após assinatura da escritura
- Em alguns municípios, pode ser pago no ato da escritura
- Atraso gera multa (10-20%) + juros (Selic + 1%)
Quem paga em casos especiais
- Permuta: ambas as partes pagam (cada um sobre o valor recebido)
- Compra na planta: comprador paga sobre valor da escritura
- Leilão: arrematante paga
Alíquotas por capital (2027)
| Município | Alíquota ITBI |
|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% (alguns casos 2%) |
| Rio de Janeiro (RJ) | 2% (escala progressiva até 3%) |
| Belo Horizonte (MG) | 2,5% |
| Curitiba (PR) | 2,7% |
| Porto Alegre (RS) | 3% |
| Salvador (BA) | 3% |
| Brasília (DF) | 3% |
| Recife (PE) | 3% |
| Fortaleza (CE) | 2-3% (progressivo) |
| Manaus (AM) | 2% |
Em municípios pequenos, alíquotas podem variar. Sempre confira na prefeitura local.
Base de cálculo
O ITBI incide sobre o maior valor entre:
- Valor de venda declarado na escritura
- Valor venal do imóvel (definido pela prefeitura para fins de IPTU)
- Valor de mercado avaliado pela prefeitura (em alguns municípios)
Antes de 2022, alguns municípios usavam o valor venal de referência (mais alto que o valor venal do IPTU), mas o STF decidiu pela inconstitucionalidade dessa prática (Tema 1113).
Decisão do STF (Tema 1113)
Em 2022, o STF decidiu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor declarado na operação, salvo prova de fraude. Municípios não podem mais usar valor venal de referência fictício acima do valor real.
Cálculo passo a passo
Exemplo simples
Imóvel comprado por R$ 500.000 em São Paulo (alíquota 3%):
- Base: R$ 500.000
- ITBI: R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000
Para conferir, use a calculadora de ITBI.
Exemplo com financiamento
Em compra financiada via SFH, o ITBI incide sobre o valor TOTAL do imóvel (não apenas a parte à vista). Exemplo:
- Imóvel: R$ 500.000
- Entrada: R$ 100.000
- Financiamento: R$ 400.000
- ITBI sobre R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000
Em alguns municípios, há alíquota reduzida na parte financiada (SFH/MCMV). Verifique sempre.
Reduções e isenções
Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)
Em muitas cidades, ITBI é isento ou reduzido (50% ou alíquota especial) para imóveis pelo MCMV/Casa Verde Amarela.
Primeira compra de imóvel residencial
Alguns municípios oferecem isenção ou redução para a primeira aquisição residencial até certo valor (verifica-se com declaração na prefeitura).
SFH com FGTS
Em algumas cidades, o ITBI sobre a parte financiada via SFH usando FGTS tem alíquota reduzida (geralmente 0,5% em vez de 2-3%).
Cônjuge sobrevivente
Em alguns casos de partilha de bens (não herança), há isenção total.
Bens de igreja, ONG, instituições filantrópicas
Imunidade constitucional (não ITBI).
Casos especiais
Permuta de imóveis
Cada parte recebe um imóvel — cada um paga ITBI sobre o valor do que recebeu.
Cessão de direitos (compra na planta)
Quando você compra de quem já tinha contrato com a construtora, ITBI incide sobre o valor da cessão.
Inventário com partilha desigual
Se herdeiros fazem partilha desigual com torna (compensação em dinheiro), há ITBI sobre a parte excedente recebida.
Doação com encargo
Se a doação tem condições (ex: morar com doador), pode ser tratada como compra parcial. Avaliação caso a caso.
Como contestar valor de avaliação
Se a prefeitura avaliar o imóvel acima do valor de venda (na sua opinião injustamente), você pode contestar:
Passo 1: Pedido de revisão administrativa
Protocole pedido com:
- Documento do imóvel
- Escritura ou contrato
- Avaliações de mercado de pelo menos 2 corretores
- Fotos do estado real do imóvel
Passo 2: Recurso administrativo
Se negado, recurso ao conselho de tributos do município.
Passo 3: Ação judicial
Última instância: ação na Justiça municipal contestando o lançamento. Custos: honorários advocatícios + custas processuais (R$ 1.500-5.000).
Custo total da compra de imóvel
Além do ITBI, considere:
| Item | Valor aproximado |
|---|---|
| ITBI | 2-3% do valor |
| Escritura pública (cartório) | R$ 2.000-5.000 |
| Registro de imóvel | R$ 2.000-4.000 |
| Avaliação bancária (se financiar) | R$ 600-1.500 |
| Tarifa de cadastro do banco | R$ 200-500 |
| Seguros (DFI + MIP, em SFH) | R$ 50-150/mês |
| Total inicial | 4-6% do valor do imóvel |
Em imóvel de R$ 500.000, custos iniciais somam R$ 20.000 a R$ 30.000 além do valor do imóvel.
Como pagar o ITBI
Boleto bancário
Mais comum. Gerar pelo site da prefeitura, pagar em qualquer banco, lotérica ou app.
Parcelamento
Algumas prefeituras permitem parcelar ITBI em até 3-5x sem juros. Verifique no município.
FGTS
Pode-se usar FGTS para pagar ITBI em compra financiada pelo SFH (algumas regras específicas).
Erros comuns
- Esquecer ITBI no orçamento da compra (surpresa de R$ 10-20 mil)
- Não pagar a tempo e gerar multa
- Aceitar avaliação inflada da prefeitura sem contestar
- Confundir ITBI com IPTU (são tributos diferentes)
- Não verificar isenções aplicáveis (MCMV, primeira compra)
ITBI vs IPTU
| Característica | ITBI | IPTU |
|---|---|---|
| Quando incide | Na compra/transferência | Anualmente, sobre propriedade |
| Quem paga | Comprador | Proprietário |
| Alíquota | 2-3% | 0,3-1,5% do valor venal |
| Frequência | Uma vez (na compra) | Anual |
Para detalhes do IPTU, veja a calculadora de IPTU.
Reforma tributária e ITBI
A Reforma Tributária (EC 132/2023) NÃO altera o ITBI — continua sendo tributo municipal autônomo. O que muda é o ICMS, ISS, PIS, COFINS (substituídos por IBS+CBS). ITBI permanece com regras atuais.
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