ITBI São Paulo: Quanto Vou Pagar na Compra do Imóvel?

Calculadora de ITBI (Imóvel) — Estimativa por Alíquota

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em São Paulo é cobrado com alíquota de 3% sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior. A capital paulista possui regras próprias que a diferenciam de outros municípios, especialmente quanto à isenção parcial para financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A principal particularidade do ITBI em SP é a isenção parcial para aquisições financiadas pelo SFH: a parcela do financiamento até R$ 636.612,50 (limite atualizado periodicamente) é isenta de ITBI, incidindo o imposto apenas sobre o valor que exceder esse teto e sobre a entrada paga com recursos próprios. Essa regra pode gerar economia de milhares de reais para quem compra imóvel financiado. A Prefeitura de São Paulo utiliza o conceito de Valor Venal de Referência, que pode ser diferente do valor venal do IPTU. O contribuinte que discordar do valor de referência atribuído pode solicitar avaliação especial apresentando laudos e documentação. O pagamento do ITBI em SP deve ser feito antes da lavratura da escritura pública no cartório, e a guia é gerada online pelo portal da Secretaria Municipal da Fazenda. Desde 2021, o STF decidiu que o ITBI deve incidir sobre o valor da transação declarado pelo contribuinte, e não sobre valores arbitrados pelo município, desde que não haja evidência de subfaturamento. Essa decisão impacta diretamente SP, onde a Prefeitura historicamente utilizava o valor venal de referência como base mínima. Na prática, o contribuinte pode contestar se o valor de referência for superior ao valor real de mercado do imóvel.