Como Calcular o Reajuste de Aluguel (IGP-M e IPCA)

O Que É o Reajuste de Aluguel

O reajuste de aluguel é a atualização anual do valor do aluguel com base em um índice de inflação definido no contrato de locação. Essa correção existe para que o valor do aluguel não perca poder de compra ao longo do tempo — sem ela, o proprietário receberia progressivamente menos em termos reais.

No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite o reajuste anual do aluguel desde que o contrato especifique o índice a ser utilizado. Os dois índices mais comuns são o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

O reajuste acontece na data de aniversário do contrato. Se o contrato foi assinado em março, o reajuste ocorre todo mês de março, usando o índice acumulado dos 12 meses anteriores.

IGP-M vs IPCA: Qual a Diferença

Entender a diferença entre os índices é fundamental para negociar contratos e prever reajustes:

O IGP-M foi historicamente o índice padrão para contratos de aluguel, mas sua alta volatilidade (chegou a 37% em 2021) levou muitos inquilinos e proprietários a migrar para o IPCA, que tende a ser mais previsível.

Como Calcular o Reajuste pelo IGP-M

A fórmula é simples:

Aluguel Reajustado = Aluguel Atual × (1 + IGP-M acumulado/100)

Exemplo: Aluguel de R$2.000, IGP-M acumulado nos últimos 12 meses de 4,5%:

Aluguel Reajustado = R$2.000 × (1 + 4,5/100)

Aluguel Reajustado = R$2.000 × 1,045 = R$2.090

O aumento é de R$90 por mês, ou R$1.080 por ano.

Como Calcular o Reajuste pelo IPCA

A fórmula é idêntica, apenas troca o índice:

Aluguel Reajustado = Aluguel Atual × (1 + IPCA acumulado/100)

Exemplo: Mesmo aluguel de R$2.000, IPCA acumulado de 3,8%:

Aluguel Reajustado = R$2.000 × (1 + 3,8/100)

Aluguel Reajustado = R$2.000 × 1,038 = R$2.076

O aumento é de R$76 por mês — R$14 a menos que pelo IGP-M neste exemplo. Ao longo de 12 meses, a diferença é de R$168.

Use a Calculadora de Reajuste de Aluguel para simular o reajuste com qualquer índice e valor.

Passo a Passo para Encontrar o Índice Acumulado

Para aplicar o reajuste, você precisa do índice acumulado nos últimos 12 meses. Veja como encontrar:

• IGP-M: o valor acumulado de 12 meses é publicado mensalmente pela FGV. Procure pelo IGP-M do mês anterior ao aniversário do contrato
• IPCA: publicado mensalmente pelo IBGE. O acumulado de 12 meses está disponível no site do IBGE e do Banco Central

Para calcular a inflação acumulada de qualquer período, use a Calculadora de Inflação Acumulada.

Importante: use sempre o índice do mês anterior ao aniversário do contrato. Se o contrato vence em abril, use o IGP-M ou IPCA acumulado até março (divulgado nos primeiros dias de abril).

Quando o Reajuste Pode Ser Negociado

Embora o contrato defina o índice, a negociação é sempre possível:

• Antes de assinar o contrato: negocie o índice (IGP-M, IPCA ou outro) e um eventual teto de reajuste anual
• Na renovação: ao final do contrato (geralmente 30 meses), tanto inquilino quanto proprietário podem propor mudanças no índice
• Quando o IGP-M dispara: em anos de IGP-M muito alto, muitos proprietários aceitam aplicar o IPCA ou um percentual menor para reter bons inquilinos
• Aluguel acima do mercado: se o aluguel reajustado ficar acima dos valores praticados na região, o inquilino tem poder de negociação

A lei permite que, após 3 anos de contrato, qualquer das partes solicite revisão judicial do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado — independente do índice contratual.

Simulação Comparativa: IGP-M vs IPCA em 5 Anos

Veja como um aluguel de R$2.000 evolui em 5 anos com cada índice (usando valores hipotéticos próximos às médias históricas recentes):

Ao final de 5 anos: aluguel pelo IGP-M é R$166 mais caro por mês que pelo IPCA. O aumento acumulado pelo IGP-M foi de 29,4%, contra 21,1% pelo IPCA. Para saber o aumento percentual exato entre dois valores, use a Calculadora de Aumento Percentual.

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